居民收入跑输GDP 专家称收入改革细则或年内出台

被国人误传了几千年的十二句俗语(11-12) 

http://blog.ifeng.com/article/15651212.html

 

11)、《床第之私》:原为“床笫之私”。大家请注意,不是“第”而是“笫()”。是指垫在床上的竹席。“床笫”也就是床铺。引申为夫妻之间的语言或房事。

 

12)、《无奸不商》:原是“无尖不商”,是说古时候开粮行,卖谷米是用升或斗量的,商人卖谷米每次都把升和斗堆得尖尖的,尽量让利,以博得回头客,所以叫无尖不商。也可解释为:商场如战场,必须有拔尖的智慧,才能成功。如果是奸,那世上做生意的,没一个好人了。注:本文摘自网络和史料。▲◆★●■☆

 

今 日 看 点:201307-20▲◆★●■☆

 

中央10年颁布43个调控政策 房价上涨10

http://www.ddhw.com/viewheadlinenews.aspx?topic_id=1000&msg_id=137496

 

中美韩三国召开安全会议 日本或因历史问题被“除名”

http://news.ifeng.com/world/detail_2013_07/19/27705592_0.shtml

 

中美建立新型大国关系此路通吗?

http://www.ddhw.com/viewheadlinenews.aspx?topic_id=1000&msg_id=137453

 

中国官方突然宣布航母消息 

http://www.cankaoa.com/bbs2/201307/thread_95549_1_2.html

 

中国三峡发生惊天突变 官方做重大罕见动作

http://www.cankaoa.com/bbs2/201307/thread_95552_1.html

 

居民收入跑输GDP 专家称收入改革细则或年内出台

http://jingji.cntv.cn/2013/07/20/ARTI1374282346461474.shtml

 

中国家庭收入 贫富差距234

http://www.boxun.com/news/gb/finance/2013/07/201307200718.shtml#.Uen1Xqwo8wE

 

金正恩是中美韩合作的一场考验

http://ed-china.stnn.cc/diplomacy/201307/t20130719_1915879.html

 

 

 


中央10年颁布43个调控政策 房价上涨10倍
http://www.ddhw.com/viewheadlinenews.aspx?topic_id=1000&msg_id=137496

    2013-7-20:尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼,来形容房地产政策的诉求,但在绝大多数人眼中,过去十年调控的目标,用两个字来概括,就是“房价”。

  2003年,中央将房地产作为国民支柱产业。据本报不完全统计,此后与房地产直接相关的宏观政策达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段,在某些方面,已超越一个政体所应触及的边界。

  遗憾的是,伴随雨点般调控的,仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算,过去十年间,我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清嘉园被称为宇宙中心,最初房价约6000元/平方米,而目前已至6万元/平方米。这一10倍的上涨幅度高于统计局数据,但可能更贴符大城市居民的心理感受。

  中国房地产的现状,由调控反复敲打塑造成型,扭曲又充满张力。其间房产泡沫论、崩盘论不绝于耳,却从未成为现实。以至于十年来最顽固的唱空者谢国忠,都开始倒戈,其日前对外表示,明年年初,受地方财政影响,中央将会释放房地产的利好信号,带动房价回暖。一些年份稍长的开发商,面对新政策的出台,已养成一种“兵来将挡水来土掩”的心态。

  大部分市场人士形成共识的是,过去十年的房地产调控大致分为三个阶段,第一阶段是2003年3季度至2008年3季度,调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度,调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。第三阶段是2010年4月至今,目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。

  其中第二阶段,为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施,在很多观察人士看来,是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处,问题在被简单化的同时,也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因,可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。

  回溯调控,政府的基本逻辑较为清晰:通过调整土地供应的结构、促进土地利用效率、加强信贷支持针对性等方式,来严格配置开发商的生产要素。在需求端区别对待,为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投机性购房。此外,土地增值税、二手交易所得税和房产保有税等税费手段,也被用于调节市场秩序。

  调控遭遇的障碍,被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题,可能难以得到调控和房价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳,调控者希望如何稳住市场,具体措施又是如何传导到价格曲线上的,市场的逻辑又是什么,二者偏差在哪里。

  生产要素的供给压缩

  严控房企开发贷,致使融资难,增加购房成本

  常年紧缩地根,垄断土地供应,地价飙升,增加土地重置成本,导向房价难降

  加大保障房用地供给,不等于增加商品房市场供给

  2003年4月,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例,不执行优惠利率。这是“黄金十年”启动后,政府首度采取抑制房价过热的措施。

  信贷政策是房产调控的一项常规动作,其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端,调控主要针对开发贷。

  早期政策对开发贷的限制,主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上,调控者希望借此减少高端房供应,增加中小户型,以满足中低收入者的购房需求。比如“汤臣一品”等高价豪宅项目,被政府问责“价格虚高”,从而成为全社会众矢之的。这一政策导向思路,由于否定了市场选择权和消费差别,后慢慢淡出市场。

  后期对开发贷的限制,源于对房地产投资规模过大的限制,而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企,被迫通过信托、基金和民间资本融资,资金成本动辄12%—18%。

  在一个成熟的市场中,开发企业的融资来源,更多来自于直接融资而非间接融资。但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后,开发商基本丧失了这一通道,更加依赖大银行系统的高息资本,高企的资金成本进一步加权至房价。

  作为最基本的生产原料,土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据,2003—2010年,全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%,而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。

  过去十年间,政府对土地的调控,大致可分为三类:一是将过去协议出让改为招拍挂,二是打击囤地行为,加快开发周期,三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。

  2004年8月31日之后,所有经营性土地一律要公开竞价出让,以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。此外,开发商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租,是明确招拍挂方式主导土地出让的关键诉求。

  招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求:原先开发商和政府共同找地、开发土地,到由政府全包,资源配置效率大大下降。此外,由于价高者得的特点,土地拍卖的火爆场面频出不穷,“面粉价高过面包”的恐慌,不断刺激房价攀升。

  在官方的逻辑中,土地供应紧缺,责任并不在政府,而是开发商——他们通过囤积土地,坐等升值,使得房屋售价与土地初始成本之间形成巨大的利润空间。因此在很长一段时间里,盘活开发商手中的存量土地,成为调控者的一项重要任务。

  但事实上,1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着明确规定,国土部在2003年之后,还在不断出台“新规”督导全国土地市场,时至今日仍然影响了很多人的判断:正是开发商囤积居奇推高房价。

  但到了2010年底,故事才水落石出。国土资源部公布了全国闲置土地的信息:全国1457宗土地总面积9772.4公顷,其中约70%为住宅用地,合同价款256.1亿元。其中54%的土地闲置明确是政府原因造成。属于企业原因的用地宗数为670宗,其中住宅用地约3145.58公顷,可建设住宅约3700万—4000万平方米,这在当年7月公布的全国开复工总面积32.43亿平方米中仅占约1.2%。期望盘活存量以增加供给的实际效果,可想而知。

  加大保障性住房和普通商品房的土地供应

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